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Lenz Caemmerer

31.03.2013 Die Tücken der Kündigung von Mietverhältnissen am Beispiel der Zahlungsverzugskündigung

Die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist formellen Schranken unterworfen und weist auch einige prozessuale Tücken auf. Mit der neuen Schweizer Zivilprozessordnung, die seit 2011 in Kraft ist, gibt es zudem gewisse Neuerungen im Verfahrensablauf. Dies soll anhand der Kündigung zufolge Zahlungsverzugs des Mieters aufgezeigt werden:

Ist der Mieter mit fälligen Mietzinsen in Rückstand, hat der Vermieter dem Mieter zuerst eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen anzusetzen. In dieser Zahlungsaufforderung ist die Höhe der fälligen Mietzinse anzugeben, und es ist ausdrücklich die ausserordentliche Kündigung mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen gemäss Art. 257d OR anzudrohen, falls nicht bezahlt würde. Wird dennoch innert der angesetzten Zahlungsfrist nicht bezahlt, kann anschliessend die Kündigung mit einer 30-tägigen Frist per Monatsende ausgesprochen werden. Die Kündigung hat auf dem amtlichen Formular zu erfolgen und ist bei einer Familienwohnung den Ehegatten separat zuzustellen. Ist die Kündigung korrekt ausgesprochen worden und zieht der Mieter dennoch nicht fristgerecht aus, kann der Vermieter das Ausweisungsbegehren stellen.

Nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung kann, muss aber nicht, das Ausweisungsbegehren im sogenannten Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) gestellt werden. Dieses Verfahren setzt voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist. Bei Zahlungsverzugskündigungen ist dies in der Regel der Fall, weil für jeden Kündigungsschritt schriftliche Dokumente vorliegen. Der Richter entscheidet im Ausweisungsverfahren vorfrageweise auch über die Rechtmässigkeit der Kündigung. Für den Fall, dass der Mieter die Zahlungsverzugskündigung unabhängig oder parallel zum Ausweisungsverfahren in einem separaten Verfahren vor der Schlichtungsstelle angefochten hätte, müsste dieses Kündigungsanfechtungsverfahren zumindest nach Zürcher Praxis sistiert werden, bis der Richter über das Ausweisungsbegehren entschieden hat. Nur für den Fall, dass das Ausweisungsbegehren nicht als Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen, sondern in einem ordentlichen miet-rechtlichen Verfahren durchgeführt wird, können das Ausweisungsverfahren und das Kündigungsanfechtungsverfahren zusammengelegt und gleichzeitig beurteilt werden.

Zieht der Mieter trotz Ausweisungsverfügung nicht aus, ist schliesslich beim Gericht um Vollstreckung des Ausweisungsentscheides zu ersuchen.

Dr. Caroline Cron

 
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