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Lenz Caemmerer

09.08.2007 Rechtsgültig vereinbarte Nebenkosten im Mietrecht

Vereinbarung über Nebenkosten

Gemäss Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. In jüngster Vergangenheit sind zwei Bundesgerichtentscheide (Urteil 4C.250/2006 vom 3. Oktober 2006; Urteil 4C.268/2006 vom 7. November 2006) zu diesem Thema ergangen. In beiden Entscheiden hat das Bundesgericht seine strenge Rechtsprechung, gemäss welcher nur klar ausgeschiedene Nebenkostenpositionen dem Mieter überbunden werden können, bestätigt. Der Mieter hat gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur für diejenigen Kosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet sind.

Rückforderung aus ungerechtfertigter Bereicherung

Hinsichtlich bereits bezahlter Nebenkosten hat das Bundesgericht festgehalten, dass die unwidersprochene Akzeptanz der Nebenkostenabrechnung zur Umkehr der Beweislast führt. Die Partei, die im Nachhinein eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung verlangt, muss deren Unrichtigkeit und damit den fehlenden Rechtsgrund der Leistung sowie den Irrtum über die Zahlungspflicht im Zeitpunkt der Zahlung beweisen. Der Rückforderungsanspruch kann gemäss Bereicherungsrecht innerhalb eines Jahres seit Kenntnis des Irrtums über die Schuldpflicht geltend gemacht werden. Die absolute Verjährungsfrist beträgt 10 Jahre. Nach Ansicht des Bundesgerichts kommt es allerdings nicht darauf an, wann der Geschädigte bei der nach den Umständen zu erwartenden Aufmerksamkeit den Bereicherungsanspruch hätte erkennen können; vielmehr sei auf die tatsächlichen Kenntnisse des Anspruchs abzustellen.

Kritik und Fazit

Für Mietverträge bestehen keine gesetzlichen Formvorschriften; sie können auch mündlich zustande kommen. Dies gilt grundsätzlich auch für die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten. Eine Nebenkostenabrede kann auch durch konkludentes Handeln zustande kommen, wenn der Mieter Nebenkostenabrechnungen ohne Widerspruch akzeptiert und die Abrechnung bezahlt.

Das Bundesgericht schränkt nun den Grundsatz der Formfreiheit ein, wenn es aus der bei Abschluss des Mietvertrages von den Parteien gewählten Schriftform folgert, dass sich die Parteien auch betreffend der Nebenkosten nur unter Vorbehalt der Schriftlichkeit verpflichten wollten. Die vom Bundesgericht vertretene Ansicht zum Formvorbehalt ist fragwürdig. Der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages bedeutet nicht zwingend, dass die Parteien einen Schriftformvorbehalt vereinbart haben. Es wäre somit im Einzelfall zu prüfen, ob das unwidersprochene Akzept einer Nebenkostenabrechnung bzw. die Begleichung der Nebenkostenabrechnung nicht einen konkludenten Verzicht auf den Schriftformvorbehalt darstellt.

Solange das Bundesgericht indessen an seiner strengen Praxis betreffend Nebenkosten festhält, ist bei der Abfassung derartiger Vereinbarungen besondere Sorgfalt angezeigt. Sofern die hohen formellen Anforderungen in Bezug auf die klare Ausweisung der Nebenkostenpositionen nicht erfüllt sind, besteht für den Vermieter Gefahr, dass er sich selbst nach Jahren widerspruchloser Bezahlung plötzlich mit substantiellen Rückforderungsansprüchen des Mieters konfrontiert sieht.

Dr. Caroline Cron
Lenz • Caemmerer
9. August 2007

 
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