Dem jüngsten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts zum Drittschutz im Bauplanungsrecht wird große Bedeutung beigemessen:

Das Wannsee-Urteil des 4. Senats rüttelt an den Grundfesten des bauplanungsrechtlichen Drittschutzes und wirft zahlreiche Fragen auf, die in der Praxis zu großen Problemen führen können.

Wenn eine Gerichtsentscheidung des Bundesverwaltungsgerichts so kommentiert wird (Schröer/Kümmel, NVwZ 2018, 1775 zum Urteil vom 09.08.2018 – 4 C 7/17), dann ist das erklärungsbedürftig. Die zitierte Bewertung erscheint nicht übertrieben. Denn es geht bei dieser Entscheidung um nicht weniger als um eine Neujustierung der obergerichtlichen Rechtsprechung. In der Sache geht es um die Wirkungen von Maßfestsetzungen in Bebauungsplänen. Betroffen sind davon Baunachbarn, deren Rechte gestärkt werden, Kommunen und Behörden, die diese Rechtsprechung bei der Planung und in der Genehmigungspraxis zu beachten haben, sowie Planungsbüros, die sich vor Augen führen müssen, was diese Entscheidung für Inhalt und Technik der Festsetzung bedeutet.

Die Leitsätze des Urteils lauten:

Ob Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung auch darauf gerichtet sind, dem Schutz des Nachbarn zu dienen, hängt vom Willen der Gemeinde als Plangeber ab.

[…]

Wollte der Plangeber die Planbetroffenen mit den Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung in ein wechselseitiges nachbarliches Austauschverhältnis einbinden, sind diese Festsetzungen nachbarschützend. Dies gilt auch, wenn der Plangeber die nachbarschützende Wirkung im Zeitpunkt der Planaufstellung nicht in seinen Willen aufgenommen hatte.

Auf den ersten Blick erscheinen diese Leitsätze widersprüchlich – und das ist im Kern auch das, was dem Anwender Probleme bereitet: Kommt es jetzt auf den Willen des Plangebers an oder nicht?

Um diese Frage zu beantworten, muss etwas ausgeholt werden. Der Bebauungsplan, um den es hier ging, stammte in seinen maßgeblichen Festsetzungen aus dem Jahr 1959. Damals hatte der Plangeber über Drittschutz schon deshalb noch nicht nachgedacht, weil der Gedanke des Nachbarschutzes im öffentlichen Baurecht erst später, nämlich seit 1960 entwickelt worden ist. Alleine dies schließt aber den Nachbarschutz nicht aus. Denn es entspricht dem Stand der Rechtsprechung, dass die Anerkennung eines (damals noch nicht erwogenen) Drittschutzes im Wege der Auslegung das planerische Konzept unberührt lässt. Denn ein Drittschutz erlaubt nur, dass ein Nachbar Verstöße gegen dieses Konzept, wie es in den Maßfestsetzungen zum Ausdruck gekommen ist, geltend machen darf. Das Konzept besteht also fort, es wird nur wehrfähig. Kern des baurechtlichen Nachbarschutzes ist der Gedanke des wechselseitigen Austauschverhältnisses, in dem der nachbarliche Interessenkonflikt durch Merkmale der Zuordnung, der Verträglichkeit und der Abstimmung benachbarter Nutzungen geregelt und ausgeglichen ist. Stehen beispielsweise Maßfestsetzungen nach der Konzeption des Plangebers in einem wechselseitigen, die Planbetroffenen zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft verbindenden Austauschverhältnis, kommt ihnen nach ihrem objektiven Gehalt Schutzfunktion zugunsten der an dem Austauschverhältnis beteiligten Grundstückseigentümer zu. In einem solchen Fall kann der Nachbar auch Maßfestsetzungen klageweise verteidigen. Wenn Maßfestsetzungen von wesentlicher Bedeutung für den vom Plangeber konzipierten Charakter des Gebiets sind, weil beispielsweise die Zahl der Vollgeschosse und die Baumassenzahl zu der spezifischen Qualität des Gebiets beitragen und nach dem erklärten Willen des Plangebers diesen Gebietscharakter bewahren sollen, dann führt der so geprägte Gebietscharakter zu einem ein Klagerecht begründenden Austauschverhältnis. Dass die Festsetzungen im Sinne eines Synallagmas („do ut des“) etwa dazu dienen, eine gegenseitige Verschattung der Grundstücke zu verhindern oder eine ungestörte Sicht auf die Umgebung zu erhalten, ist nicht demnach nicht mehr erforderlich, um ein Klagerecht zu begründen.

Bislang war es in der Praxis die große Ausnahme, dass Bebauungspläne in der Begründung einen hinreichend dokumentierten Nachbarschutz in Bezug auf Maßfestsetzungen aufgewiesen haben. Die Folge war: Viele Nachbarrechtsbehelfe waren erfolglos, und nicht selten wurden umfängliche Befreiungen von Bebauungsplänen „ungestraft“ erteilt, obwohl die Voraussetzungen des § 31 BauGB nicht vorlagen (aber eine Bebauungsplanänderung viel zu aufwendig erschien).  Das dürfte sich ändern. Denn Baunachbarn haben nun in vielen Fällen bessere Chancen als bisher, sich erfolgreich zu wehren. Dessen sollten sich Baunachbarn einerseits und Genehmigungsbehörden andererseits bewusst sein. Doch auch für eine planende Kommune und für ein Planungsbüro ist diese Gerichtsentscheidung von Bedeutung. Denn diese müssen angesichts dieser Entscheidung überlegen und entscheiden, ob und inwieweit Festsetzungen für Baunachbarn wehrfähig ausgestaltet werden sollen oder nicht bzw. zu welchem Ergebnis die gewählten Festsetzungen führen.

Der Vollständigkeit halber sei auch erwähnt, dass die Entscheidung sogar in das Zivilrecht hineinwirkt. Denn nachbarschützende Festsetzungen sind anerkanntermaßen Schutzgesetze im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB, so dass ein Baunachbar künftig auch verstärkt die Möglichkeit haben dürfte, sich auf dem Zivilrechtsweg (über den sog. quasi-negatorischen Unterlassungsanspruch) gegen ein Bauvorhaben zu wehren.

Egal, wer sich in welcher Funktion mit Maßfestsetzungen in Bebauungsplänen auseinanderzusetzen hat: An der Frage, ob Festsetzungen nach der Konzeption des Plangebers in einem wechselseitigen Austauschverhältnis zueinander stehen, kommt man nun kaum mehr vorbei. Dies verlässlich zu beantworten ist eine durchaus anspruchsvolle Aufgabe.